说说房产投资

房子涨已是一个现实，更是一个趋势，所以在相当一段时期内不要抱有任何房价下跌的幻想，除非美元大幅升值。同样的，也无所谓价格合理不合理，存在的就是是合理的。因此，我们所能做的就是接受或是拒绝，换个说法，从投资角度而言，就是买入或观望。

那是否值得投资，唯一的标准就是回报率，我建了一个最最简单的模型，供大家参考。其中有两个假设，第一，假设没有时间成本；第二，假设房价维持目前的水平。其中房产价格及租赁价格参考目前市场实际价格，具有代表性。

表一 房产总价

房产总价	首付比例	首付款	贷款总额
550000	30%	165000	385000

表二 贷款条件

基准贷款利率	贷款利率折扣	实际贷款利率	还贷年限
7.11%	85%	6.0435%	15

表三 还款情况

年度还款额	月度还款额
37,488	3,242

表四 月租情况

月租金	年租金
2000	24000

表五 历年投资回报率

第N年	累计租金	累计付款	累计回报率
1	24000	202488	11.85%
2	48000	239976	10.00%
3	72000	277463	8.65%
4	96000	314951	7.62%
5	120000	352439	6.81%
6	144000	389927	6.15%
7	168000	427415	5.62%	可进下一循环
8	192000	464903	5.16%
9	216000	502390	4.78%
10	240000	539878	4.45%
11	264000	577366	4.16%
12	288000	614854	3.90%
13	312000	652342	3.68%
14	336000	689830	3.48%
15	360000	727317	3.30%
		算数平均	5.97%

表六 简单结论

总投资回报率	分期投资回报率	次循环起始期
4.36%	5.97%	6.88

注：
总投资回报率：房款一次性付清情况下的年投资回报率
分期回报率：房款分期付清情况下的年投资回报率
次循环起始期：至下一个投资循环周期所需的时间，本表中即6.88年以后可以重新购买一处房产（首付款）

你对这个回报率满意吗？做个对比吧，银行以6%的利息给你......
回到一个我老声长谈的话题：从中长期来看，想要获取超过银行利息的回报率是一件相当困难的事情。不过，上面这个回报率总算比存款利息高了。